Utarbeidelse av private reguleringsplaner

Private detaljreguleringer skal utarbeides av en fagkyndig forslagstiller (arealplanlegger, arkitekt, ingeniør eller med nødvendig fagkompetanse og erfaring).

Oppstartsmøte i plansaker er obligatorisk og hjemlet i plan- og bygningslovens § 12-8. Om forslagstiller og tiltakshaver ønsker uformelle samtaler med kommunen før et oppstartsmøte, er det bare å kontakte planavdelingen.

Ved søknad om oppstartsmøte skal forslagstiller sende inn et planinitiativ med slikt innhold:

Kommunen vil diskutere planinitiativet internt og eventuelt eksternt med berørte fagorgan.

Om administrasjonen finner at et privat planinitiativ ikke bør føre fram, kan administrasjonen beslutte at det videre arbeidet med planen skal stoppes. Om nødvendig kan planinitiativet legges fram for plan- og miljøutvalget. Dette kan skje både før og etter oppstartsmøtet. En beslutning om å stoppe planleggingen kan ikke påklages, men forslagstiller kan kreve beslutningen forelagt plan- og miljøutvalget (administrasjonens beslutning) eller kommunestyret (plan- og miljøutvalgets beslutning) for endelig avgjørelse.

Kommunen vil sende ut et forslag til møtetidspunkt for oppstartsmøte og et utkast til et møtereferat.

Om det er uenighet på vesentlige punkter i oppstartsmøtet, kan forslagstiller kreve spørsmålet forelagt plan- og miljøutvalget til vurdering.

Hvis kommunen eller forslagstiller ønsker det, kan planinitiativ og referat fra oppstartsmøte legges fram for plan- og miljøutvalget for å få et politisk innspill tidlig i planprosessen.

Forslagstiller kan ikke varsle planoppstart før kommunen har gitt skriftlig beskjed. Dette skjer normalt ved utsendelse av referat fra oppstartsmøtet.

Planprogrammet beskriver planprosessen, inkludert behov for samarbeid med andre etater og prosesser for medvirkning. Planprogrammet angir hvilke planalternativer som skal vurderes og behovet for utredninger.

For alle planer som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal det utarbeides planprogram. Planprogram kan unnlates for nærmere bestemte reguleringsplaner når disse er i samsvar med kommuneplanens arealdel eller områderegulering, og hvor virkningen er tilfredsstillende beskrevet i overordnet plan.

Mal for planprogram

Planbeskrivelsen er et tekstdokument som forteller hva som er hensikten med planen. Den beskriver tiltakets formål, hovedinnhold og virkninger. Beskrivelsen skal være så utfyllende at man forstår begrunnelsene for løsningene som er valgt.

Planbeskrivelsen skal utformes som ett dokument med vedlegg. Uten vedlegg bør planbeskrivelsen normalt begrense seg til maksimum 5 sider. Planbeskrivelsen skal oppdateres etter hvert som det gjøres endringer i planforslaget. Planbeskrivelsen sammen med plankart og planbestemmelser danner selve reguleringsplanen.

For planer som kommer inn under bestemmelsene om konsekvensutredning, skal konsekvensutredningene innarbeides i planbeskrivelsen jf. plan- og bygningslovens § 4-2, og forskrift om konsekvensutredning.

I malen er det tatt med noen stikkord for hva som er viktig å beskrive.

Alle illustrasjoner, trafikkanalyser osv. må vise konsekvenser av reguleringsforslagets maksimale utnyttelse.

Reguleringsbestemmelsene gir konkrete føringer for hva som kan gjøres på en eiendom. De gir informasjon om hvilket formål eiendommen har, for eksempel bolig, friområde eller vei, og hvor høyt og stort du kan bygge.

Reguleringskartet skal sammen med reguleringsbestemmelsene være entydige. Det skal ikke reguleres mer detaljert enn ønskelig. Det er kun forhold beskrevet i plan- og bygningsloven § 12-7 det kan fastsettes bestemmelser om. Forhold som er avklart på selve reguleringskartet eller forhold som er fastsatt i lov, forskrift eller i kommuneplanbestemmelsene, skal ikke gjentas i reguleringsbestemmelsene.

Malen viser eksempler på bestemmelser og formuleringer. Det må i hver enkel plan vurderes konkret hva som skal tas med i bestemmelsene. §1 er fellesbestemmelser for flere eller alle formålene. I tillegg skal det være egne paragrafer for hvert formål, hensynssone eller område der det er ønskelig med utfyllende bestemmelser.

Det skal normalt ikke henvises til gjeldende lover, forskrifter, kommuneplanbestemmelser eller lignende. Da vil de gjelde slik de til enhver tid blir oppdatert.

Det kan ikke gis bestemmelser om:

• hvem som skal gjennomføre tiltak.
• krav om enighet mellom parter.
• allmennhetens tilgang til private områder.
• krav om byggeplan, situasjonsplan eller lignende.
• bestemmelser om dokumentasjon og saksbehandling av byggesaker.

Områder med automatisk fredete kulturminner etter kulturminnelovens § 4 samt en sikringssone etter kulturminnelovens § 6 avmerkes som hensynssone. I reguleringsbestemmelsene vises det til kulturminnelovens § 3 om forbud mot inngrep. Det kan settes bestemmelser om at et området med automatisk fredete kulturminner kan utbygges etter at det er gjennomført kulturminneundersøkelser.

Det kan settes rekkefølgebestemmelser der dette er ønskelig og rekkefølgen ikke klart framgår av plan- og bygningslovens generelle bestemmelser. Rekkefølgebestemmelser kan også omfatte forhold utenfor planområdet, men det må være en klar sammenheng med det aktuelle tiltaket.

Det kan fastsettes at et areal skal være offentlig eller skal være felles for flere eiendommer. For private fellesområder må det entydig gå fram av reguleringskart og bestemmelser hvilke eiendommer området skal være felles for.

En avkjørselspil vil normalt være en konkret regulering av hvor en adkomst skal bygges. Om avkjørselspilen kun er ment som en regulering av hvilke eiendom til hvilken vei eller adkomsten skal bygges, må dette framgå av bestemmelsene.

I Vestby kommune ønsker vi:

• Som hovedregel bør %-BYA benyttes som grad av utnytting utenfor Vestby sentrum. Andre beregningsmåter for grad av utnytting må vurderes konkret.
• Dersom BRA ønskes brukt for grad av utnytting må det fastsettes hvordan bruksareal helt eller delvis under terreng skal medregnes (se mal i tredje avsnitt).
• En bestemmelse om at grad av utnytting skal gjelde for den enkelte tomt og ikke for et helt formål (se mal i tredje avsnitt).
• Minste netto tomteareal for frittliggende småhusbebyggelse bør være 700 m² (kvadratmeter). For områder hvor det i bestemmelsene settes krav samlet planlegging og utbygging kan minste netto tomteareal settes til 500 m² (kvadratmeter). For spesielt utsatte strøk med eksponering mot sjøen og lignende bør tomtene være større enn 700 m² (kvadratmeter).
• Bestemmelsene bør fastsette takform. Dette må vurderes opp mot eksisterende bygningsmiljø og landskap. Dersom det er ønskelig med saltak for småhusbebyggelse bør takvinkel fastsettes til mellom 28 grader og 45 grader.
• Normalt bør ikke settes spesielle begrensninger for høyde og volum for garasjer og uthus, ut over det som ellers gjelder for tomtene. Det følger av plan- og bygningslovens krav til utforming og visuelle kvaliteter at garasjer og uthus må tilpasse seg hovedhus med blant annet hensyn til høyde, takform og takvinkel.
• Formål under hovedformålet grøntstruktur bør som hovedregel være offentlig og eies av kommunen.  Lekeplasser i forbindelse med grøntstrukturen bør også være offentlig. Gjennom utbyggingsavtaler må det i slike tilfeller avtales at leke-apparater og utstyr med tilhørende ansvar etter forskrift om sikkerhet ved leke-plassutstyr skal eies av andre enn kommunen. Enkeltstående lekeplasser i boligområder ellers bør være privat fellesområde.
• Det er normalt ikke nødvendig å ta med bestemmelser om universell utforming da dette i store trekk følger av teknisk forskrift (TEK 17). Hvis prosjektet krever spesielle krav må det tas inn i bestemmelsene.
• Fra 2014 skal NN2000 benyttes som høydegrunnlag. NB: Før 2014 ble NN54 benyttet. Det betyr at det kan være et avvik på opptil 10-20 cm når høyder fra gamle reguleringsplaner skal benyttes, på grunn av landhevingen.
• Det kan settes inn illustrasjoner i bestemmelsene. Det må komme klart fram om det er hele illustrasjonen som er juridisk bindende, eller om det kun er deler av illustrasjonen.

Innhold

1.Kjørevei med skulder vises med formålet vei. I tillegg skal regulert senterlinje og eventuelt fotgjengerfelt, fortau, gang- og sykkelvei og kjørefelt reguleres. Grøfter og fysiske trafikkøyer reguleres som annen veggrunn – tekniske anlegg. Oppmerkede trafikkøyer reguleres som regulert kant kjørebane. Senterlinje og formålslinje mot annet areal enn vei skal være geometrisk riktig (ikke korte rette linjestykker i kurver). Veiprofiler skal som hovedregel følge Statens vegvesen sin håndbok N100 – Veg- og gateutforming. Langs kommunale veier skal det normalt reguleres inn en byggegrense på 4 meter fra regulert veigrunn.

2.Privat felles vei skal vises med formålet vei. 

3.Frisikt i kryss avmerkes med frisiktlinjer og utenfor veigrunn også frisiktsone (hensynssone – RpSikringsSone – merkes H 140). På kommunale veier og der felles avkjørsel munner ut i kommunal vei, skal frisikten målt langs senterlinjen i sekundærveien normalt være 10 meter fra senterlinjen på primærveien. Antall meter langs primærveiens senterlinje skal normalt tilsvare fartsgrensen (for eksempel 60 km/t = 60 meter).  Langs riks- og fylkesveier følges Statens vegvesen sin håndbok N100 – Veg- og gateutforming.

4.Offentlige veier skal ende i snuplass eller vendehammer.

5.Grøntstruktur, lekeplasser og lignende som skal være offentlige, skal ha offentlig adkomst. Privat fellesområde kan ikke benyttes som adkomst til slike områder.

6.Avkjørselspiler skal vise den regulerte plasseringen av avkjørsel. Om avkjørselspilene for eksempel kun viser hvilke eiendommer som skal ha adkomst til en privat felles vei, skal dette framgå av bestemmelsene. Avkjørselspil skal være et symbol, ikke et punkt. Detaljert tegnet avkjørsel med formålsflater skal kun brukes der det er behov for å regulere en konkret utforming.

7.Bussholdeplass skal vises som formål kollektivholdeplass. Det skal normalt beregnes for leddbuss. Der trafikkmengden og hastigheten er lav skal det normalt benyttes kantstopp.

8.Over andre formål kan det fastsettes et areal for midlertidig anleggsområde (RpBestemmelsesOmråde). Skravuren fjernes så snart anleggsperioden er over.

9.Automatisk fredete kulturminner etter kulturminnelovens § 4 som forutsettes fjernet, og en sikringssone etter kulturminnelovens § 6 avmerkes (hensynssone – Båndlegging etter lov om kulturminner – merkes H730). Når kulturminne er frigitt og utgravd kan hensynssonen fjernes fra reguleringskartet. Om et kulturminne skal bevares for ettertiden og ligger for seg selv eller at det ikke tillates noen form for inngrep, bør dette område i tillegg få formålet vern av kulturminner og kulturmiljø. Dette formålet kan være større enn kulturminnelovens § 4 og § 6 krever dersom kommunen mener det er riktig. Dersom kulturminne for eksempel kan inngå som en del av en privat hage med forsiktig skjøtsel bør området i dette eksempelet få formålet boligbebyggelse.

Koding

    10.Det skal prosjekteres på nylig utleverte digitale basiskart og arealplaner fra Vestby kommune.
        Basiskart og arealplaner blir jevnlig oppdatert etter nye bygg, kartforretninger,
        mindre planendringer med mer. Bestilling gjøres via e-Torg på kommunens hjemmeside.
        Der kan det også bestilles 3D-modeller og ortofoto.

    11.Plandata skal leveres i henhold til sist vedtatte SOSI-standard for plan og nasjonal
      produktspesifikasjon for reguleringsforslag.

    12.Innsendt filtype skal være sosi (.sos). Alternativt kan quadribase benyttes.

    13.Plankartet skal også leveres som en pdf-fil i målestokkriktig format (1:500 – 1:2000).

    14.Datasettene skal leveres i koordinatsystem EUREF89 UTM SONE 32.

    15.Filene skal leveres med tegnsett ISO 08859-10.

    16.Ved flere vertikalnivå skal det lages egne filer for hvert vertikalnivå.

    17.Dato skal angis på alle objekt. Det skal snappes mot eiendomsgrenser fra DEK,
       plangrenser fra gjeldende reguleringsplaner og lignende der linjer skal følge slike grenser.
       Det skal ikke være kvalitet på planobjekter.

   18.Hvilke egenskaper som skal ligge på det enkelte objekt framkommer av SOSI-standarden.
      Kommunenummeret for Vestby kommune er 3019. 
      Plannavn og Planidentifikasjon framkommer i referat fra oppstartsmøte.

   19.Reguleringsplanen skal ha to atskilte grenser, en med objekttype RpGrense som danner
      yttergrense for planen, og en med objekttype RpFormålGrense som 
      danner yttergrense og som i tillegg danner innvendige avgrensninger mellom formålsflatene.

    20.Doble linjer med lik objekttype skal ikke forekomme.

    21.Unødvendige punkt (både på kurver og frittstående) skal ikke forekomme.

    22.Buer skal splittes i begge ender. I tillegg blir det laget et senterpunkt som beskriver radiusen.
     Buer skal ikke splittes i korte vektorer.

    23.Ingen objekter skal ligge utenfor plangrensen.

    24.Dersom det er regulert tomtegrenser skal det dannes topologi (SOSI-nivå 3), men ikke flater.
     Normalt bør det ikke reguleres inn tomtegrenser.

    25.Det skal være riktig geometri for alle linjer og buer, også mot linjer og buer i naboplaner.

Presentasjon

     26.Områder skal normalt tekstes med feltnavn med en eller to bokstaver + løpenummer:

• Det skal legges inn eierform på alle flater, men Vestby kommune benytter ikke ordningen med å sette en o_ eller f_ foran feltnavn.
• Kjørevei og gang- og sykkelvei tekstes med for eksempel V1 og GS2. Annet veiareal tekstes kun når det er nødvendig for å forstå bestemmelsene.
• Hensynssoner skal tekstes med bokstaven H + kode for hensynssonetype + løpenummer. Eksempel: H 7301 – Hensynssone båndlagt etter kulturminneloven.
• Annen teksting på plankartet skal begrenses i størst mulig grad.
• Tekst må ikke komme i konflikt med basiskart, annen tekst og lignende.

27.Kurveradier skal ikke vises på plankartet.
28.Total veibredde, bredde kjørevei, avstand til byggegrense og lignende målsettes med en desimal på plankartet dersom det ikke kommer i konflikt med basiskart, annen tekst og lignende.
29.Eksempler på bruk av arealet som ikke skal være bindende skal ikke vises på selve plankartet. Eksempler på bebyggelse, tomtegrenser og lignende kan vises på en egen illustrasjonsplan. 
30.På papirkart og pdf-kart skal tegnforklaring være med.
31.Kart- og planforskriften, nasjonal produktspesifikasjon med mer finnes på Kommunal- og moderniseringsdepartementets Plankartside.
32.Basiskartet er ikke gjenstand for vedtak og skal benyttes ved plotting av fysiske plankart og ved utarbeidelse av kart i pdf-format. Basiskartet skal vises i grått og skal ikke ha flatefyll. Følgende fagdatabaser skal benyttes: 

Om forslagstiller ønsker å sende over kart og materiell for diskusjon med kommunen før den formelle oversendelsen, må oversendelsen merkes tydelig for dette formålet.

I den formelle planleveransen skal planforslaget være som beskrevet i kommunens og departementets veiledningsmateriale og bestå av:

• digitale plandata i SOSI-format.
• SOSI-kontroll feilrapport.
• reguleringskart som pdf-fil.
• reguleringsbestemmelser som pdf-fil.
• reguleringsbestemmelser som tekstfil.
• planbeskrivelse med vedlegg som pdf-fil med vedlegg.
• planbeskrivelse som tekstfil med vedlegg.
• kopi av forhåndsuttalelser.
• en oversikt over planområdets størrelse og det bruksareal som planen gir mulighet for til gebyrberegning. Detaljer om utregning finnes i kommunens gebyrregulativ.

Kommuneplanen § 13 sier at følgende skal utarbeides som grunnlag for reguleringsbestemmelser:

• En overvannsplan som viser hvordan overvann skal håndteres i samsvar med kravene i § 18.
• En massehåndteringsplan som viser reduksjon, gjenbruk, gjenvinning og eventuell annen nødvendig håndtering av overskuddsmasse.
• En matjordplan som viser hvordan matjordlaget skal flyttes slik at det fortsatt kan benyttes til matproduksjon, og en miljøoppfølgingsplan for å sikre kvalitet på gjennomføringen. 
• En kartlegging av kvikkleireskredfare samt dokumentasjon på geotekniske undersøkelser der det kan være risiko for kvikkleire.

Kommunen gjør oppmerksom på at dersom forslagstiller sender inn endringer av planforslaget etter at den formelle oversendelsen er oversendt, vil det påløpe et tilleggsgebyr på 25 %, og kommunens tidsfrist for behandling av planforslaget vil starte på nytt. Tilleggsgebyret betales ikke dersom endringen er fremmet for å imøtekomme merknader eller klager.

Sendes det inn nye eller endrede dokumenter som skal være en del av den formelle planleveransen etter den formelle innsendelsen, skal det medfølge en komplett liste over alle plandokumentene. Denne listen skal vise hvilke dokumenter, med dato, som planleveransen nå inneholder.

3D-modeller

For 3D-modeller ønskes BIM-filformatet:
IFC - (Industry Foundation Classes – Standardformat som benyttes av VDC-bransjen – IFC2x3 og IFC4 støttes)

Georeferering av 3D-modeller
Modellene skal georefereres etter følgende spesifikasjoner:

Datum: ETRS89
Koordinatsystem: UTM Sone 32N (wkid: 25832) 
Høydereferanse: NN2000 

Georeferering kreves slik at modellen blir plassert riktig i GIS-programvaren kommunen benytter. Dersom modellen ikke er georeferert, eller den ikke inneholder referansepunkter, vil presisjonen av modellens plassering være betydelig lavere. Ved siden av dette ønskes det at det blir oppgitt hvilket koordinatsystem modellen er modellert i, og i hvilke koordinater et eventuelt origo/nullpunkt er plassert, også om det er georeferert etter ovenfor nevnte krav.

Hva skal IFC-filen inneholde:

• Detaljeringsnivå: Kommunen ønsker å vise frem den visuelle fremstillingen av bygg i terrenget, og derfor trengs kun skallet av bygg(ene) og ikke inventaret. Etasjeinndeling ønskes derimot. Modellen skal altså ikke inneholde elementer som innervegger, innvendige søyler, dører, møbler, og lignende.
• Terreng: Med mindre det er gjort store inngrep i terrenget skal ikke IFC-filen inneholde terreng.

Lovhjemmel
I plan- og bygningsloven § 2-1 og i kart- og planforskriften § 9 gis det hjemmel for at kommunen kan kreve at planfremstillingen suppleres med nødvendig perspektiv- og/eller volumillustrasjoner for å sikre at planen er entydig og enkel å forstå.

Hjemmelshavere, festere og naboer slik de er registrert i matrikkelen, skal varsles og høres gjennom planprosessen. Ved henvendelse, vil servicetorget på rådhuset utarbeide en liste over disse. Disse må selv varsle leietagere og andre rettighetshavere.

Berørte offentlige organ og andre organisasjoner skal varsles og høres gjennom planprosessen. Under finner du oversikt over aktuelle organ.

Berørte lag og foreninger skal varsles og høres gjennom planprosessen. En oppdatert liste over dette finnes på kommunens hjemmeside. 

Disse er ofte aktuelle:

Vestby Historielag, Postboks 29, 1541 VESTBY, post@vestbyhistorielag.org

Soon og Omegns Vel, Postboks 169, 1556 SON, post@sonvel.no

Naturvernforbundet Follo-Moss, v/Kristian Vahl Østby, follomoss@naturvernforbundet.no  

Vestby Næringsforum, Mølleveien 4, 1540 VESTBY, post@vestbynf.no

Forslagstiller skal også sikre aktiv medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge. Grupper og interesser som ikke er i stand til å delta direkte, skal sikres gode muligheter for medvirkning på annen måte. Forslagstiller må redegjøre for hvordan dette skal gjennomføres. Flere konsulenter tilbyr utbyggere hjelp til medvirkningsprosesser.

Aktuelle høringsorgan

Prioriterte planoppgaver 2021-2024

Forventede private detaljreguleringer 2021-2024

Boligreserver og forventet utbyggingstakt

Oversikt på utbyggingen i sentrum

Se kommunens gebyrregulativ.

Begrep

Forslagstiller - Fagpersonen som er ansvarlig for, utarbeider og sender inn privat forslag til reguleringsplan (arkitekt, ingeniør eller lignende med nødvendig fagkompetanse).

Tiltakshaver - Ansvarlig for prosjektet, kontaktperson for utbyggingsavtale, mottaker for krav om gebyr.

Fylkesmannens forventningsbrev 

Forventningsbrevet har slike avsnitt:

• ny kommunelov.
• valg av medlemmer til forliksråd.
• kommunestruktur.
• god økonomiforvaltning.
• samordning av statlig tilsyn med kommunesektoren.
• kommunens arbeid med samfunnssikkerhet og beredskap.
• det kommunale barnevernet.
• kommunens arbeid med helse og sosial.
• kommunens arbeid med samfunns- og arealplanlegging.
• forutsetninger for gode tjenester til innbyggerne.

Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging

Hvert fjerde år vedtar regjeringen forventninger til areal- og samfunnsplanleggingen i kommuner og fylkeskommuner de neste årene. De nasjonale forventningene skal følges opp i fylkeskommunenes og kommunenes arbeid med planstrategier og planer, og legges til grunn for statlige myndigheters medvirkning i planleggingen.

Kommunal- og moderniseringsminister Monica Mæland sammenfatter forventningene slik:

Regjeringen vil formidle den nasjonale prioriterte politikken på en tydelig måte, slik at planleggingen i fylkeskommuner og kommuner kan skje effektivt og til beste for innbyggerne i hele landet. Samtidig styrker regjeringen det lokale selvstyret i planleggingen. Det betyr at fylkeskommunene og kommunene får økt ansvar for å sikre nasjonale og viktige regionale interesser. Regjeringen ønsker at regional og lokal samfunns- og arealplanlegging skal være basert på åpen dialog mellom alle parter, der også staten deltar. Et viktig skritt på veien er de nasjonale forventningene.

Regjeringen legger vekt på at vi står overfor fire store utfordringer:

• å skape et bærekraftig velferdssamfunn.
• å skape et økologisk bærekraftig samfunn gjennom blant annet en offensiv klimapolitikk og en forsvarlig ressursforvaltning.
• å skape et sosialt bærekraftig samfunn.
• å skape et trygt samfunn for alle.

De regionale og lokale myndighetene har sentrale oppgaver med å håndtere disse utfordringene. Det gjelder alle kommuner, uavhengig av størrelse og kompetanse. Planlegging er et av deres viktigste verktøy.

Regjeringen har bestemt at FNs 17 bærekraftmål, som Norge har sluttet seg til, skal være det politiske hovedsporet for å ta tak i vår tids største utfordringer, også i Norge. Det er derfor viktig at bærekraftmålene blir en del av grunnlaget for samfunns- og arealplanleggingen.

Les hele forventningsbrevet. Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging (pdf)

Særlig trafikkfarlige veier i Vestby

Skolekontoret har foretatt en konkret vurdering av veier som er særlig trafikkfarlige for skolebarn. Ved regulering av områder som kan medføre økt gang- og sykkeltrafikk langs disse veiene skal dette vurderes i ROS-analysen, og det må konkret foreslås tiltak som kan redusere faren.

*Erikstadveien til Berg (40-sone): Elever på 5 til 7. trinn kan ta ordinær buss som stopper i 40-sone.

Private fellesområder

Områder som er regulert til fellesareal skal eies i fellesskap av de eiendommer som er angitt i reguleringsbestemmelsene. Eiendommer kan eies i fellesskap på tre forskjellige måter:

Ved personlig sameie er eierforholdet knyttet opp til angitte personer eller organisasjoner. Hver andel er fritt omsettelig. Det er ingen knytning mellom en regulert hovedeiendom og et fellesområde eiet på denne måten. Denne formen for sameie skal ikke benyttes for areal regulert som fellesområde.

Ved realsameie er eierforholdet knyttet direkte opp til en annen eiendom, og kan derfor ikke omsettes fritt. Selges hovedeiendommen, følger andelen i realsameie automatisk med. Flere forhold kan gjøre denne eierformen komplisert, særlig hvis mange eiendommer er involvert. Blant annet vil pengeheftelser på hovedeiendommen også omfatte fellesområdet. For noen få eiendommer kan realsameie fungere greit, men advokat bør benyttes ved inngåelse.

Det er også mulig å opprette et vel eller veilag som blir stående som hjemmelshaver for fellesområdet. Det må da være pliktig medlemskap for alle som blir berørt.

Om eierne blir enige seg imellom om en rett til adkomst, kan det søkes om en mindre endring av reguleringsplanen. Dispensasjon skal kun gis når det er snakk om en midlertidig løsning. En varig løsning må tinglyses på de berørte eiendommer. I kommunens vurdering av mindre endring, må det også sees på andre forhold som utnyttelse, adkomstpunkt med mer.

Diverse linker

Kommuneplan 2019-2030 - Bestemmelser til arealdelen

Kommunens hjemmeside om utarbeidelse av private reguleringsplaner

Plan- og bygningsloven

Regjeringens planside

Regjeringens plankartside

H-2300 Grad av utnytting