Begrepene i en byggesak

Byggesaker er en viktig del av planleggingen og gjennomføringen av byggeprosjekter. Dette gjelder uansett om det er snakk om en enebolig, et næringsbygg eller en offentlig konstruksjon. Under prosessen må man følge visse regler og prosedyrer for å sikre at bygget oppfyller kravene til kvalitet, sikkerhet og funksjonalitet.

Hva er tiltak?

Byggesaksavdelingen behandler kun byggeprosjekter som oppfyller lovens krav til tiltak. Dette betyr at prosjektene må være i samsvar med definisjonen av tiltak i plan- og bygningsloven § 20-1.

Tiltakshaver

Tiltakshaver er den som planlegger et tiltak. Ofte er tiltakshaver den som eier eiendommen.

Selvbygger

Hvis tiltaket er søknadspliktig med krav til ansvarlig søker, kan du søke om å få være selvbygger. Da tar du på deg ansvaret selv.

Denne regelen er laget for de som har kjennskap til regelverket, og er fagpersoner på området. Du må i søknaden om selvbyggeransvar vise at du har nok kompetanse på området.

Ansvarlig søker

Ansvarlig søker er en fagperson som jobber med å søke om byggetillatelser, og er kommunens kontaktperson i saken.

Du trenger i utgangspunktet en ansvarlig søker når du planlegger et tiltak. Unntaket er de mindre byggetiltakene som er nevnt i plan- og bygningsloven § 20-4.

Ett-trinns søknad og to-trinn søknad

En ett-trinnssøknad er en kombinasjon av rammesøknad og igangsettingssøknad

En ett-trinns søknad er en byggesøknad som inneholder alle de opplysninger som trengs for at du eller det foretaket du har engasjert, kan begynne å bygge umiddelbart når søknaden er blitt godkjent av kommunen.
Når arbeidene er utført, må det søkes om ferdigattest.

Ved to-trinns søknad søkes det først om rammetillatelse

Når du søker i to trinn søker du først om en rammetillatelse. Når denne er godkjent må du søke om igangsettingstillatelse før du kan begynne å bygge. To-trinns søknad er mest vanlig å benytte for større byggeprosjekter.

Ansvar

Det er du som bygger (tiltakshaver) som er ansvarlig

Ansvaret gjelder alle tiltakene du gjør på eiendommen din og at søknadspliktige tiltak blir omsøkt. Det gjelder også for tiltak som allerede er oppført, selv om du ikke har utført dette selv. Vurderingen om noe er søknadspliktig eller ikke er din oppgave.

Veilederne vi har lagt ut gir en god beskrivelse på hva som er søknadspliktig eller ikke, og er en god pekepinn.

Sett deg inn i reguleringsbestemmelsene før du bygger noe

Kommunen skal behandle søknader og kan derfor ikke hjelpe til med veiledning til hvordan prosjekteringen skal utføres. Vi skal informere om regelverket på et generelt grunnlag, men tar ikke vurderinger av et tiltak før vi sitter med søknaden og all nødvendig dokumentasjon.

Regelverket er komplisert og kan være vanskelig å forstå. Hvis du har behov for hjelp, anbefaler vi deg å ta kontakt med en som kan gi deg råd og veiledning. Dette kan være en arkitekt, rådgivende byggingeniør eller liknende.

Kommuneplan og reguleringsplan

Kommuneplan

En kommuneplan er en grovmasket arealplan for hele kommunen. Alle kommuner har en kommuneplan, og denne endres og rulleres som hovedregel hvert fjerde år. Kommuneplanen består av et kart som viser nåværende og fremtidig arealbruk for kommunen og tilhørende bestemmelser.

Hvis det ikke er vedtatt en reguleringsplan for eiendommen din, er det kommuneplanen som bestemmer hvordan du kan utnytte eiendommen din.

Reguleringsplan

En reguleringsplan er en plan som regulerer hvordan arealene innenfor et avgrenset geografisk område kan utnyttes. Reguleringsplanen består av et kart av det regulerte område og tilhørende bestemmelser knyttet til området.

Bestemmelsene kan eksempelvis si noe om hvor høyt eller hvor mye du kan bygge på din tomt.

Situasjonskart og situasjonsplan

Situasjonskart

Situasjonskart er et kartutsnitt, hvor offentlige rammebetingelser for plan- og byggesaksbehandlinger er tegnet inn.

Situasjonskartet skal være i målestokk, og skal ikke være eldre enn ett år for at det skal kunne brukes.

Situasjonsplan

Situasjonskart + Det du skal bygge = Situasjonsplan

En situasjonsplan er et kartutsnitt der de bygninger og anlegg det søkes byggetillatelse for er tegnet inn, og målsatt for å vise deres forhold til eksisterende omgivelser.

Grad av utnytting

Grad av utnytting er et virkemiddel som blir brukt for å bestemme hvor mye som kan bygges i et område, og som dermed avgrenser hvor mye du kan bygge på din eiendom. Grad av utnytting kan angis på forskjellige måter. De ulike måtene er fastsatt i veiledning til grad av utnytting. Se veiledningen.

Beregnings- og måleregler

Den vanligste måten å fastsette tillatt grad av utnytting for boligområder er %-BYA. %-BYA regnes ut ved å legge sammen fotavtrykket av all bebyggelse på eiendommen (inkludert terrasse mer enn 0,5 meter over terreng), og dele det på eiendommens areal. Parkering på terreng skal medregnes i grad av utnytting selv om arealet ikke er overbygget.

Hvis grad av utnytting er satt til %-BYA=30 % så betyr det at 30 % av eiendommen kan bebygges, såfremt det ikke kommer i strid med annet regelverk.

En annen måte å beregne grad av utnytting er %-BRA. %-BRA regnes ut ved å legge sammen alt bruksareal på eiendommen og dele på eiendommens totale areal. Også her skal parkering på terreng tas med i beregningen.

Hvilken grad av utnytting som gjelder for din eiendom fremkommer av reguleringsplanen eller kommuneplan.

Fastsetting og beregning av grad av utnytting har variert opp gjennom tiden. Både du og kommunen må forholde seg til det som er oppgitt i reguleringsplanen og den beregningsmåten som var gjeldende på det tidspunktet planen ble vedtatt.

Bebygd areal (BYA)

Bebygd areal (BYA) beregnes ved å måle fotavtrykket til et byggverk. BYA angis i m².
Om du skal bruke bebygd areal til å beregne grad av utnytting skal du også ta med arealet av parkering som ikke er overdekket tas med.